Que penser de la réponse de Monsieur le Maire ?

Comme il nous est interdit de débattre pendant le conseil municipal par le règlement intérieur imposé par Monsieur le maire et sa majorité, nous communiquons notre réponse via notre site.

Pourquoi ne pas avoir réservé le terrain au gymnase destiné au lycée que l’on s’apprête à construire au niveau de la ZAE Montvrain 2 ?

Si nous pouvons admettre que 4 gymnases côte à côte n’est pas une bonne idée, le choix politique dont se targue le maire nous interpelle. Rappelons que le lycée de Mennecy est surchargé et que dans ces conditions, préempter un terrain jouxtant le lycée aurait été un choix politique judicieux.

Historiquement, les communes offrent les terrains à la région, avec la viabilisation. Le lycée de Mennecy est sur un terrain acheté par la commune et viabilisé grâce à la taxe d’aménagement du lotissement de la rue du Clos des Anglais (1.500.000F en 1988). Ce terrain est toujours inscrit dans l’inventaire du patrimoine de la commune !
Par contre, le meilleur moyen de ne pas obtenir un agrandissement du lycée est de ne pas offrir à la région un terrain pour le faire.

C’est donc un mauvais choix politique.

Pourquoi avoir autorisé un étage de plus que ne le permet le PLU ?

Les secteurs bénéficiant d’une majoration de construction sont créés par le code de l’urbanisme. Ils ont été créés a Mennecy dans le 1er PLU Dugoin élaboré en 2008 en remplacement du PLU Monier.

Les majorations sont donc permises dans un secteur bien défini et c’est pourquoi il existe dans le PLU une carte localisant ces majorations. Sinon pourquoi une telle carte ?

Comme référence, l’article du code de l’urbanisme qui définit les secteurs de majoration :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031720569/

Le règlement écrit du PLU spécifie aussi que les majorations ne sont possibles que dans le secteur défini dans le règlement graphique. Notre maire semble ignorer toutes ces dispositions. Ce bâtiment semble bien avoir un étage de trop !

Pourquoi accorder un PUP de 300 000€ alors que la taxe d’aménagement équivalait approximativement à 1 600 000€ ?

Monsieur le Maire nous dit que sur certains secteurs la taxe d’aménagement en allant jusqu’à 20 %, permet de réduire le mitage auquel nous pourrions être confronté. Et bien, ouvrons les yeux ! Le mitage a lieu, les constructions fleurissent partout dans Mennecy ! Et pourquoi ? Parce que la mairie exonère la plupart des aménageurs de cette taxe en signant des PUP ! Que de belles paroles …

Monsieur le Maire nous dit aussi que dans « la réalité, sur tous les locaux d’activités, nous n’avons jamais appliqué de taxe d’aménagement supérieur à 5% dans le cadre de PUP parce que nous considérons que développer de l’activité à Mennecy c’est plus compliqué que de le faire en petite couronne quand on est desservi par le métro ». Oui ! Mais dans la réalité les 5% c’est l’aménageur qui les paie et il n’est pas dit qu’il répercute cette baisse de taxe sur le prix du mètre carré, personne ne vérifie jamais ! Et puis l’activité commerciale à cet emplacement n’est pas rayonnante, il suffit d’observer le centre commercial situé juste en face ! Faire le choix de soutenir l’activité serait de soutenir d’abord celle déjà existante…

En ce qui concerne son estimation des taxes et des recettes, elle semble très approximative !

La parcelle de 3000m² qui seraient donnée à la commune n’a que très peu de valeur puisque ses droits à construire sont épuisés et s’il voulait intégrer ce don en valeur, il fallait le faire estimer par les domaines et écrire cette valeur dans la convention. Cela n’a pas été fait. Pire encore, la mairie s’est engagé à aménager ce terrain en espace vert… En fait, ce terrain va nous coûter cher !

Pour le calcul de la taxe d’aménagement, nous sommes partis du tableau des surfaces qui est dans le permis de construire et où il est bien écrit que ces surfaces sont calculées selon l’article du code de l’urbanisme qui délimite les surfaces taxables.

Soit : parking niveau-2 + parking niveau -1 + RDC + étage 1 + étage 2 = 1935+1935+1592+1042+2042 = 8546m²
Soit 8546×850€/m2 = 7 264 100 € à 20%, c’est-à-dire 1 452 820€. C’est le montant approximatif de la Taxe d’aménagement que nous avions calculé. A cette taxe, nous aurions dû déduire les 45 logements sociaux dont nous ne connaissons pas la surface. Même en retirant la moitié de la surface des 97 logements, nous sommes encore très au-dessus du PUP que le maire a signé pour 300 000€. Il faudrait y rajouter un jardin de 3 000m² non constructible qu’il faut aménager … Quand on voit que créer un « îlot de fraîcheur » au centre commercial de la Verville coûtera la bagatelle de 365 000€, on se dit que ce terrain rétrocédé va nous coûter très cher !

Parler du coût de démolition est une farce, pense-t-il vraiment que l’aménageur lui a fait un cadeau alors qu’il était obligé de démolir les bâtis pour pouvoir construire !

Non, nous ne sommes pas convaincu par vos explications, le compte n’y est pas. Même si Monsieur le Maire est dans son droit puisque dans la loi rien n’oblige à ce que le montant du PUP soit proportionnel à celui de la taxe d’aménagement, nous pensons qu’il aurait été plus profitable pour les menneçois de réclamer la taxe d’aménagement.