Réponse du maire à nos questions en conseil municipal

Pourquoi ne pas avoir réservé le terrain au gymnase destiné au lycée que l’on s’apprête à construire au niveau de la ZAE Montvrain 2 ?

Réponse du maire : Tout simplement parce que c’est un choix d’orientation politique, le gymnase qui se fait sur Montvrain 2 n’est pas réservé au lycée, il est porté par la communauté de communes, le lycée a déjà aujourd’hui deux gymnases qui sont à moins de 100 mètres de là où il est au travers de rideau 1 et de rideau 2. Un troisième gymnase qui comprend tous les agrets de gymnastique va voir le jour. Il ne nous semblait pas forcément opportun d’avoir 4 gymnases concentrés en 100 mètres et en tout cas cela n’aurait eu aucun intérêt pour le lycée.

Deuxièmement parce que le gymnase qui se fait sur Montvrain 2 est porté par l’intercommunalité. L’acquisition des terrains a été financé dans le cadre de l’aménagement de la zone d’activités. Les terrains qui sont là-bas appartiennent à la communauté de communes puisqu’ils ont pu être valorisé grâce à l’aménagement que nous avons porté. La communauté de communes en était donc propriétaire. Elle n’était pas propriétaire des autres terrains qu’elle aurait dû acheter extrêmement cher donc c’est un choix politique.

Pourquoi avoir autorisé un étage de plus que ne le permet le PLU ?

Réponse du maire: Il n’y a pas un étage supplémentaire de plus que ce qui est autorisé par le PLU. Le code de l’urbanisme, dans son article L151,28 permet justement d’augmenter de 30 % les constructibilités et donc les hauteurs lorsqu’il y a des bâtiments qui ont un certain niveau d’exigences environnementales ce qui est le cas de ces bâtiments comme le formulaire de réglementation thermique l’indique. Il se trouve que le code de l’urbanisme est par nature supérieur au PLU s’agissant de la règle nationale et que c’est cette règle qui s’est appliquée.

Pourquoi accorder un PUP de 300 000€ alors que la taxe d’aménagement équivalait approximativement à 1 600 000€ ?

Réponse du maire: Le PUP, pour ceux qui ne le savent pas c’est ce qui vient remplacer la taxe d’aménagement. Lorsque des secteurs ont été donnés en PUP, la règle de droit dans ce pays est que la taxe d’aménagement est de 5 %, partout. Les communes peuvent décider de majorer sur certains secteurs cette taxe en allant jusqu’à 20 %, ce qui a été fait sur cette commune sur certains secteurs. Nous l’avons fait tout simplement pour réduire le mitage auquel nous pouvions être confronté, lorsque vous désignez un secteur en PUP cette taxe d’aménagement qu’elle soit de 5, 10 ou 20% , ne s’applique plus. S’applique alors une convention signée entre le constructeur et la commune au travers de laquelle le constructeur apporte une somme à la commune. 300 000€, c’est le montant de la convention qui a été signée. La taxe d’aménagement, si l’intégralité de l’immeuble qui comprend du logement social, qui comprend du logement privé et qui comprend des locaux d’activités avait été à 20% le montant de cette taxe d’aménagement aurait été de 924 000€ et non pas 1 600 000€. Il y a quand même un écart.

La deuxième chose, c’est que concernant le logement social, vous n’avez pas de taxe d’aménagement au-dessus de 5%, vous ne pouvez pas le faire, c’est à dire que si nous avions été amenés à calculer un PUP à hauteur de 20% sur la partie de logements privés et sur la partie d’activités et à 5 % sur la partie de logement social, les services ont calculé un montant qui serait de 594 000€. La réalité au-delà de cela c’est que sur tous les locaux d’activités, nous n’avons jamais appliqué de taxe d’aménagement supérieur de 5% dans le cadre de PUP parce que nous considérons que développer de l’activité à Mennecy c’est plus compliqué que de le faire en petite couronne quand on est desservi par le métro. On est ici sur un immeuble qui va nous permettre d’avoir 6 à 700 mètres carrés de locaux d’activités avec une mini crèche qui va venir sur place parce qu’effectivement nous avons fait le choix de soutenir la création d’activités.

Alors maintenant, on va parler des recettes engendrées par la ville, 300 000€ c’est la convention de PUP, ensuite il y a les recettes à côté. Dans ce permis de construire, la commune récupère quelques trois mille mètres carrés c’est-à-dire quasiment la moitié de l’emprise qui nous est remis par le promoteur qui a acheté les terrains. 3000 mètres carrés, cela a une valeur quand on est sur des terrains constructibles, cette valeur je vais vous la calculer immédiatement, vous savez combien le promoteur a acheté les trois parcelles de terrain sur lesquelles vous nous disiez qu’il faut construire un gymnase ? 1 930 000€, c’est à dire que quand on parle du coup d’un gymnase selon qu’on fasse un gymase très cher très qualitatif avec plusieurs salles du type de ce qui va se faire sur Montvrain 2 c’est 6 millions d’€, si on fait un gymnase extrêmement léger en terme de structure souple avec un plateau unique c’est de l’ordre d’un million cinq à deux millions, le coup du foncier, c’est quasiment le coup d’un gymnase, voilà aussi pourquoi cela ne s’est pas fait là, 1 930 000 € d’achat de terrain sur 6591mètre carré cela représente 292,82 du mètre carré, trois mille mètre carré, ce qui nous est donné, effectivement ce n’est pas dans le PUP, c’est dans le permis de construire, 3000 x 292,82 cela représente 878 470€ qui viennent se rajouter aux 300 000€, on est déjà à 1 178 470€ là où votre PUP légalement étaient au maximum à 594 000€ on est quasiment au double. Je vais même aller plus loin, ces terrains quand ils ont été acheté ils étaient construits. Là, ils nous sont livrés nus, et donc une démolition ça a un coup, si nous avions dû payer le coup qui s’estime environ à 150€ du mètre carré, la surface bâti sur la parcelle que nous récupérions était de l’ordre de 530 mètres carré, le coup total de démolition approximatique aurait été de 79 500€ que nous n’avons pas à payer.

Sur cette opération, 300 000 + 878 470 + 79 500, la commune récupère 1 257 970€.

J’ajoute au demeurant que cela permettra d’ouvrir dans quelques mois un parc de 3000 mètres carrés à destination des lycéens.